リーマンショック以降、マンション価格が高騰を続けています。

国土交通省の発表している不動産価格指数によれば、

名古屋圏において、2010年1月を100とした時、

マンション価格は178.5にもなっています。

2010年以降にマンションを買った方は、何もせずに保有しているだけで資産が増える状態なので、嬉しい状況といえます。

一方で、これからマンションを買おうという方にとっては、一体いつ買えばいいのか、買い時がわからない、という状態ではないでしょうか？

なぜ、こんなにマンション価格が上がり続けているのか？

そしていま狙い目の物件は何かご説明したいと思います。

◆　マンション価格が上がり続けている理由

①   コロナ禍による影響

コロナ禍によって、自宅での時間を過ごすことが長くなり、リモートワークなども普及してきました。

それにともなって、住居への投資を重要と考える人が増えています。

また、これまでは旅行などに使っていた支出が減り、貯蓄が増えています。

政府の財政出動によって株価も高止まりしており、株式で資産を増やした人も増加しました。

ここ数年、マンション価格は右肩上がりになっていることもあり、「買うなら今」「どうせ買うなら少しでも資産価値のある物件を」と考える人が増え、

結果として、マンション価格を引き上げる方向になっていると考えられます。

②原材料不足、工賃の高騰

世界的な半導体不足やウッドショックによる木材不足によって、以前に比べて建築部材の確保が難しくなり、入手に時間が増えることになってきているといいます。

最近では、トイレにも半導体がついていることは珍しいことではなく、

半導体不足は住宅供給において深刻な問題になっています。

また、建築業界では人材不足が続いています。

超高齢化社会の日本では、若者は希少価値があり、彼らにとって仕事を選びやすい環境であると言えます。

建築業界は、きつい現場というイメージがあることもあって、敬遠されがちな業種です。

外国人労働者を使うにも、コロナの影響で入出国が以前よりスムーズでなくなっています。

これらの事柄が、建築工賃を上昇させる要因となっています。

①   パワーカップルの存在

首都圏では、夫婦合わせての世帯収入が1,400万円を超える「パワーカップル」が新築マンションの購入に積極的です。

デベロッパーもそれら富裕層に合わせた高級マンションを企画してきました。

フロントにコンシェルジュが常駐していたり、華やかなエントランス、フィットネスジム、ワーキングスペース、保育園が併設していたりするなど、

使い勝手が良い物件はパワーカップルから大変な人気があり、発売されるとすぐに数倍の倍率が付く状態。

「パークタワー勝どき・サウス/ミッド」などでは、申込みのためのモデルルームの見学予約を取ること自体が争奪戦になっており、申し込みたくても申し込めない、という状態になっている物件もあります。

◆　これからのマンション価格はどうなるの？

これからの不動産相場、マンション相場がどう動いていくのか、予測をすることはできても、それを的中させることは簡単ではありません。

しかし、いくつか注意しておきたい指標があります。

・金利動向

現在、記録的な低金利が長期間にわたって続いています。

住宅ローンもその例外ではなく、フラット35は1%台前半の金利が続いています。

住宅ローンの金利が低ければ、当然買いやすくなります。

月々の返済額のうち金利部分が小さくなりますので、より高額な物件を買うことができます。

反対に、今後、金利が上がることがあれば、購入できる物件の価格が低くなり、全体の相場が下がる可能性があります。

金利は米国の金利や株式相場などとも密接に連動しているので、日頃から細かくチェックしておくと良いでしょう。

・住宅ローン減税の引き下げ

2022年から住宅ローン減税の内容が変わり、控除率が1％から0.7％へ引き下げられます。

こういった制度変更がある場合、前の制度の終了直前に駆け込みでの需要が発生します。

その後には需要の先食いによる販売不振がありますので、値段が下がる可能性があります。

今回改正となった住宅ローン減税制度は2025年までの適用となっています。

したがって、その改正に間に合うように購入する、あるいは改正を見越してその後に買う、など、購入するにあたって考えるポイントのひとつとなります。

・自治体による規制の変更

自治体によっては、過剰な開発や偏った人口の増加を緩和するために、マンションの建設に一定の制限を加えていることがあります。

大規模なマンションの開発に関して、事前に厳しい審査や計画の時期の調整が求められることがあります。

また、都市部ではワンルームマンションの増加に制限をかけるために特別な条例が作られている場合もあります。

それとは逆に、子育て世代の住民を誘致するために、子育て世代にとって過ごしやすい環境を積極的に整備している自治体もあります。

これらの条例は、マンションの需要や供給に影響を与える場合があります。

今後のマンションの価格の動向をみるにあたって、これらの自治体の方針に注意しておくことは大切でしょう。

◆　今狙い目の物件とは？

マンションの価格は全体として一つの方向をもって動きます。

これまで価格で選ばれてきた中古マンションですが、新築の価格高騰につられて金額が上昇しています。

その結果、中古であっても、これまでと同じ価格帯で探しているのに、築年数や住宅の質がいまひとつの物件や、駅近ではない不便な立地など、妥協せざるを得ない状況も考えられます。

また、ここまで10年以上右肩上がりに上昇してきましたが、今後も同じように上がるかどうかは誰にもわかりません。

自分が購入した直後に、価格動向が下向きになる可能性も無いとはいえません。

こういった不安定な状態の場合にやるべきことは、

「自分にとって、どういう住宅がいいのか？」をしっかりと検討して、

様々な選択肢の中から絞り込んでいくことではないでしょうか？

・駅近の立地であること

駅から近い不動産は、長期間に渡って安定した資産となります。

マンションだけで検討していると「少し離れても予算内でなるべく広いところ」といった考えになることもありますが、その後の生活のことを考えると、やはり少しでも駅から近く利便性の高い立地を選んでおきたいところ。

駅近の土地であれば、数十年後に自分が手放す時にも残存する資産価値に期待ができます。

・ローン審査が通りやすい新築であること

住宅を購入するにあたって、ローンの額が希望通りになるかどうかは非常に重要です。審査にあたっては、購入される方の収入等だけではなく、物件そのものの資産価値に関しても審査の対象となります。

中古物件よりも新築物件のほうが資産価値は高く、借入可能金額や借入期間の面で有利となります。

・維持・管理に必要な費用を自分の判断で支払えること

マンションの場合、維持管理のコストは全員から徴収した管理費・修繕積立金等から支払われます。

中古物件の場合、一定のタイミングで必要な大規模修繕工事が、買ってすぐに行われることもありえます。

管理費の支払状況や修繕積立金の徴収状況も重要です。

中古物件の場合、支払状況が悪かったり、修繕積立金が不十分なこともありますが、その場合、支払うことができる所有者に過分な負担を求められることもあります。

自分だけで持っている物件であれば、強制的に徴収されることはなく、自分自身の資金計画だけでメンテナンスを進めることができます。

・隣人関係がシンプルであること

マンションの場合、新築であれ、中古であれ、すべての意思決定は「管理組合」で行われます。

例えば、物件のバリューアップになるようなリフォームをしたいと思っても、一定の範囲をこえるものについては、通常、管理組合での決議が必要となります。

中古マンションを購入する場合、管理組合内などにすでに人間関係が出来上がっており、そこに新参者として入っていく必要があります。

また、やはり一戸建てよりもマンションの場合では、両隣はもちろん、上下の騒音などにも気を使って暮らす必要があります。

吟味に吟味を重ねて資金計画もして物件を購入したとしても、管理組合や近隣などでの人間関係に不満がある場合、その暮らしは快適ではないかもしれません。隣人関係はシンプルなほうが暮らしやすいでしょう。

これらの点は、多くの方にとって、住宅を検討するにあたって、重要なポイントとなってくることではないでしょうか？

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